2026’da arsa yatırımı “ucuz buldum aldım” romantizmiyle yapılacak bir şey değil. Arsa, doğru kontrol yapılırsa müthiş; yapılmazsa da insanı yıllarca tapu-kadastro-belediye üçgeninde dolaştıran bir sabır testidir. Bu rehberde “arsa alırken gerçekten neye bakılır” kısmını netleştiriyoruz: imar, tapu ve değer artışı.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım/hukuk tavsiyesi değildir.
1) İlk soru: Bu yer “arsa” mı, “tarla” mı?
İlan başlığında “arsa” yazması, tapuda da arsa yazdığı anlamına gelmez. Tapu kayıtlarında “niteliği” kısmına bakılır:
-
Arsa: İmar planı içinde olabilir (ama yine de imar koşulları ayrıca kontrol edilir).
-
Tarla / bağ / bahçe: İmar dışı olabilir; yapı izni kısıtlıdır ve süreç daha çetrefillidir.
Altın kural: Tapuda niteliği “tarla” olan yere, “nasıl olsa ev dikerim” diye girmek çoğu zaman gereksiz masraf ve hayal kırıklığı üretir.
2) İmar kontrolü: Kağıt üzerinde değil, belge üzerinde
Arsa yatırımında 2026’nın en kritik konusu hâlâ imar durumu. Şunları “sözle” değil “belgeyle” görün:
A) İmar durumu belgesi ve plan notları
Belediyeden alınan imar durumu belgesinde ve plan notlarında şu bilgiler bulunur:
-
Kullanım amacı: Konut, ticaret, sanayi, turizm, sosyal tesis vb.
-
Kat adedi / Hmax (yükseklik sınırı)
-
TAKS (taban oturum oranı)
-
KAKS / EMSAL (toplam inşaat hakkı)
-
Çekme mesafeleri: yoldan, yan bahçeden, arka bahçeden
-
Özel şartlar: otopark, bodrum, çatı, yol kotu, zemin etüdü vb.
Mini örnek:
1000 m² parselde KAKS 1.00 ise toplam inşaat hakkı kabaca 1000 m²’dir. Ama “kaç kata bölünecek, taban oturumu ne olacak” kısmını TAKS + çekme mesafeleri belirler.
B) “Yola terk / DOP kesintisi” var mı?
Birçok parselde, imar uygulamasıyla:
-
Yola, parka, yeşil alana terk
-
DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi
gündeme gelebilir.
Bu şu demek: Tapuda 500 m² görünen yerin bir kısmı uygulamada kamu alanına gidebilir veya parsel şekli değişebilir. Kârlı yatırım, bazen burada patlar.
C) İfraz / tevhid mümkün mü?
-
İfraz: Parseli bölmek
-
Tevhid: Parselleri birleştirmek
“Böler satarım” planı yapıyorsanız, imar planı ve mevzuat buna izin veriyor mu? Minimum parsel büyüklüğü, yol cephesi şartı gibi detaylar belirleyicidir.
3) Tapu kontrolü: “Takyidat” hayat kurtarır
Tapuda sadece malikin kim olduğuna bakıp çıkmak, 2026’da hâlâ en yaygın hata. Kontrol listesi:
A) Takyidat (şerh/iptal/rehin) sorgusu
Şunlar var mı?
-
İpotek
-
Haciz
-
İntifa hakkı (başkası kullanma/yararlanma hakkına sahip olabilir)
-
Geçit hakkı / irtifak (başka parselin yolu sizin parselden geçebilir)
-
Aile konutu şerhi, satış vaadi, kira şerhi vb.
Bunlar çözülmeden “hayırlı olsun” demek genelde erken sevinmektir.
B) Hisseli arsa mı, müstakil parsel mi?
Hisseli arsa, tek bir parselin birden fazla kişi adına paylı olmasıdır. Riskleri:
-
Her paydaşın onayı gerektiren işlemler
-
“Şu köşe benim” tartışması (hukuken o kadar basit değil)
-
Satış ve devir süreçlerinde gecikme
Yatırımcı için en konforlu senaryo: müstakil, sınırları net, tek tapu.
C) Kadastro sınırı ve fiili kullanım aynı mı?
Arsanın “tapudaki sınırı” ile “arazideki tel/duvar” aynı olmayabilir. Gerekirse:
-
Aplikasyon (sınırın zeminde gösterilmesi)
-
Çap / kroki kontrolü
yapılır. Komşu parsel tecavüzü, ileride büyük masraf çıkarır.
4) Değer artışı kriterleri: 2026’da ne gerçekten fiyat yükseltir?
Arsa fiyatını artıran şey “ilan metni” değil, çoğunlukla erişim + imar + altyapı + talep.
A) İmar potansiyeli
-
Konut imarlı mı?
-
Ticari imar mı?
-
Emsal/kat artışı ihtimali var mı? (revizyon plan söylentisiyle değil, gerçek plan takibiyle)
B) Ulaşım ve altyapı
-
Yol cephesi var mı?
-
Asfalt, elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz gibi altyapı yakın mı?
-
Toplu taşıma, ana arter, sahil hattı, sanayi bağlantıları nasıl?
Kdz. Ereğli gibi ilçelerde doğru yol bağlantısı bazen emsal kadar etkilidir.
C) Parsel geometrisi
-
Dikdörtgen, kullanışlı parsel mi?
-
Eğimi çok mu?
-
Zemin problemi var mı? (dolgu, heyelan riski vb.)
Kâğıt üstünde “çok metrekare” olan ama inşaatı zor olan parsel, pratikte pahalıya gelir.
D) Bölgesel talep
-
Kiralık/satılık konut talebi artıyor mu?
-
İş yeri trafiği gelişiyor mu?
-
Üniversite/sağlık/eğitim gibi çekim noktaları var mı?
Arsa yatırımının “zamanı”, bölgenin talep döngüsüyle yakından ilgilidir.
5) 2026 için pratik kontrol listesi
Arsa görmeye gitmeden önce şu 10 maddeyi tamamla:
-
Tapuda niteliği ne? (arsa mı tarla mı)
-
Ada/parsel net mi?
-
Belediyeden imar durumu + plan notları alındı mı?
-
KAKS/TAKS, kat, çekme mesafeleri net mi?
-
Yola terk / DOP / imar uygulaması riski var mı?
-
Takyidat: ipotek, haciz, intifa, irtifak var mı?
-
Hisseli mi müstakil mi?
-
Yol cephesi ve fiili kullanım uyumlu mu?
-
Altyapı: su/elektrik/kanalizasyon/d.gaz yakın mı?
-
Bölgenin gelişim yönü ve talep gerçekçi mi?
Bu listeyi uygulayan insan sayısı az, çünkü insanlık “kolaya kaçmayı” seviyor. Sen sevme.
Sonuç: Arsa yatırımında kazanç, satın almadan önce başlar
2026’da arsa yatırımının en güvenli yolu; imar belgesi + tapu takyidatı + parselin fiili durumu üçlüsünü sağlam kurmaktır. Kdz. Ereğli’de arsa bakarken de “manzara” kadar “yol-imar-altyapı” konuşmak gerekir. Çünkü arsa, duyguyla değil belgelerle alınır.