Türkiye’de konut piyasası 2026’ya girerken üç ana değişkenin etkisi daha da belirginleşiyor: faiz-kredi koşulları, enflasyon ve reel fiyatlar, inşaat maliyetleri ve arz. Bu başlıklar ülke genelini şekillendirirken, Kdz. Ereğli gibi sanayi ve hizmet dengesine sahip ilçelerde talep dinamikleri biraz daha “yerel gerçeklere” bağlı çalışıyor.
Merkez Bankası verileri, 2025’in son aylarında konut fiyatlarında nominal artışın devam ettiğini; buna karşın enflasyon etkisiyle “reel” tarafta daha dengeli bir görünüm oluştuğunu gösteriyor. Aynı dönemde para politikasındaki yön değişimi ve kredi koşullarındaki olası normalleşme beklentileri, 2026’da alıcı-satıcı dengesini belirleyecek en kritik faktörlerden biri olacak.
1) 2026’da Konut Piyasasını Belirleyecek 5 Ana Faktör
1. Faiz ve konut kredisi erişimi
Konut talebinin önemli bir kısmı, erişilebilir krediye bağlı. Politika faizi tarafındaki hareketler tek başına yeterli olmasa da bankacılık şartlarını ve kredi iştahını etkiliyor. 2026’da kredi kanalı bir miktar rahatlar ve vade/maliyet dengesi iyileşirse, özellikle “ilk ev” alımlarında hareketlenme görülebilir.
2. Reel fiyatlar: “Nominal artıyor ama gerçek değer?”
Piyasa, 2024–2025 döneminde “nominal artış” ile “reel getiri” arasındaki farkı net şekilde yaşadı. 2026’da enflasyonun seyrine göre, konutun reel performansı yeniden öne çıkacak. Bu da şu anlama geliyor: 2026’da alıcılar fiyattan çok “değer” konuşmaya daha yatkın olacak (lokasyon, bina yaşı, deprem yönetmeliği uyumu, site olanakları, kira potansiyeli gibi).
3. İnşaat maliyetleri ve yeni arz
İnşaat maliyetlerindeki yüksek seyir, yeni projelerin satış fiyatlarını yukarıda tutan ana etkenlerden biri. Bu nedenle 2026’da yeni konut arzı sınırlı kalırsa, nitelikli ikinci el konutlar daha da değerli hale gelebilir. Özellikle bakımlı, doğru lokasyonda ve ulaşımı iyi konutlar “hemen satılan” tarafa geçebilir.
4. Kiralık talebi ve sözleşme pratikleri
Kiralık piyasasında talep canlı oldukça, fiyatların yönü de hassas kalıyor. 2026’da kiralıkta öne çıkan iki konu var:
-
Doğru sözleşme ve hukuki netlik (tahliye/yenileme süreçlerinde sorun yaşamamak için)
-
Aidat, ısınma, bina giderleri gibi toplam maliyetin artık kira kadar belirleyici olması
5. Bölgesel istihdam ve göç hareketleri
Kdz. Ereğli’de konut talebi, ülke ortalamasına göre daha fazla yerel istihdam, sanayi-hizmet dengesi ve eğitim/sağlık erişimi gibi başlıklarla bağlantılı. Bu nedenle bazı dönemlerde ilçe, “genel piyasa yavaşlasa bile” kendi talebini koruyabiliyor.
2) Kdz. Ereğli’de 2026 Trendleri: Daire, Arsa, İşyeri
Satılık daire: nitelik ve lokasyon farkı büyüyecek
2026’da “her daire aynı değil” farkı daha sert hissedilecek. Alıcı tarafı daha seçici:
-
Yeni yönetmeliğe uygun, bakımlı binalar
-
Otopark, asansör, ısı yalıtımı gibi kriterler
-
Ulaşım, okul, market, sahil hattına erişim gibi lokasyon avantajları
Bu dönemde doğru fiyatlanan nitelikli daireler daha hızlı alıcı bularken, piyasanın üstünde kalan ilanlar daha uzun süre vitrinde kalabilir.
Kiralık daire: küçük metrekare, düşük işletme gideri
Kiralıkta 2026 eğilimi; pratik, masrafı düşük ve yaşamı kolay konutlar. Özellikle:
-
1+1 / 2+1 gibi kompakt planlar
-
Düşük aidatlı binalar
-
Isınma ve yalıtım avantajı olan daireler
daha istikrarlı talep görebilir.
Arsa: imar, altyapı ve “gerçek kullanılabilirlik”
Arsa yatırımı 2026’da da cazip ama riskli. Kdz. Ereğli’de arsada değer konuşurken şu başlıklar kritik:
-
İmar durumu ve yapılaşma koşulları
-
Yol cephesi, altyapı (su/elektrik/kanalizasyon) durumu
-
Hisseli olup olmadığı, şerh/irtifak gibi tapu detayları
-
Bölgenin gelişim yönü ve ulaşım projeksiyonu
“Ucuza arsa” yerine, kullanılabilir arsa daha değerli olacak.
İşyeri: doğru cadde, doğru metrekare, doğru kira çarpanı
İşyeri tarafında 2026’nın ana konusu verimlilik:
-
Yaya/araç trafiği yüksek lokasyon
-
Görünürlük ve vitrin avantajı
-
Kullanım amacına uygun iç plan ve depo alanı
-
Kira getirisi mantığı (kira çarpanı)
Özellikle küçük-orta ölçekli işletmeler, “yüksek kira” yerine işe yarayan lokasyon arayacak.
3) 2026 İçin Pratik Öneriler
Alıcılar için
-
Kredi kullanacaksanız toplam maliyeti (faiz+masraf+sigorta) netleştirin.
-
Bina yaşı, yönetmelik uyumu, yalıtım ve aidatı mutlaka sorun.
-
Tapu/imar kontrolü yapılmadan kapora vermeyin.
-
Kiraya verme planınız varsa kira potansiyelini gerçek ilanlar üzerinden karşılaştırın.
Satıcılar için
-
“Piyasa böyle” değil, emsal satışlar üzerinden fiyatlayın.
-
Eksikleri saklamak yerine, doğru bilgiyle güven oluşturun.
-
Fotoğraf ve ilan dili (metrekare, konum, özellikler) satış hızını ciddi etkiler.
-
Pazarlık payını baştan belirleyin, süreç yönetimi hızlanır.
Sonuç: 2026 “Denge Yılı” Olabilir
2026’da konut piyasası, tamamen patlayan bir ralli ya da tamamen duran bir tablo yerine, faiz-enflasyon-kredi ekseninde dalgalanan ama daha rasyonel bir dengeye yaklaşan bir görünüm sergileyebilir. Kdz. Ereğli’de ise nitelikli konut, doğru lokasyonlu arsa ve doğru cadde işyerleri, her zaman olduğu gibi piyasadan ayrışmaya devam edecektir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.